трусики женские купить украина
реферати студентам
« Попередня Наступна »

10.3. Іпотечне кредитування як способдолгосрочного фінансування інвестицій


10.3.1. Поняття іпотечного кредитування, історія та перспективи його розвитку в РФ
В умовах ринкової економіки нерухомість стає товаром, що зв'язує величезні фінансові ресурси учасників ринкових відносин. У зв'язку з цим особливого значення набуває розвиток системи інвестування в нерухомість, завдяки якій фінансування будівництва житла та активізація всього ринку нерухомості в цілому відбувалися б за рахунок залучення вільних грошових коштів, забезпечуючи тим самим і інтереси інвесторів.
Іпотечне кредитування - надання кредитів на придбання та будівництво (реконструкцію) об'єктів нерухомості - є формою кредитних відносин, що виконує важливі економічні та соціальні функції, яка передбачає взаємодію багатьох ринкових суб'єктів. Найбільші напрямки кредитування під нерухомість - позики на купівлю і будівництво житла, на освоєння земельних ділянок, під нежитлові будівлі комерційного та промислового призначення.
Іпотека давно стала потужним інструментом економічного розвитку в більшості країн світу. Іпотека знову з'явилася і у нас, в Росії. Тому слід більш детально розглянути, що ж це за інструмент, в чому його сила? Які перспективи його розвитку і яку роль він міг би зіграти в розвитку російської економіки і у виході країни з економічної і соціальної кризи?
Слово «іпотека» грецького походження. В. І. Даль в «Тлумачному словнику живої мови» визначає іпотеку як «заставу, ручітельство, порука, запорукою забезпечене».
Радянський Енциклопедичний словник дає таке визначення: «Іпотека (від грец.« Hypotheke ») - застава нерухомості (землі, будівель) з метою отримання довгострокової позики».
Інше визначення цього поняття ми знаходимо в Законі РФ «Про заставу»:
«Іпотека - застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного з землею, разом із земельною ділянкою або правом користування ним ».
Найбільш точне визначення іпотеки представлено в Законі РФ «Про іпотеку».
Сьогодні під «іпотекою» розуміють заставу нерухомого майна (головним чином землі і будівель) з метою одержання позички. Він являє собою право позикодавця на утримання цього майна у разі несплати боргу.
Таким чином, іпотека - це договір, складений письмово, який накладає добровільний заставу на об'єкт нерухомості позичальника як гарантії здійснення ним платежів по його заборгованості кредитору.
Іпотечною є кредит, що надається в грошовій формі або у формі іпотечних облігацій під заставу об'єкта нерухомості з метою покупки (будівництва) даної нерухомості. Таким чином, придбаний об'єкт стає об'єктом застави. Сутність іпотечного кредиту полягає не просто в наданні нерухомості в якості забезпечення, який оформлюється спеціальним документом - договором іпотеки, застави (в цьому випадку ми можемо говорити про даному виді кредиту просто як про кредит під заставу), а в його цільове використання - придбанні або будівництві нерухомості .
Виходячи з визначення іпотечного кредиту і ряду його особливостей, можна виділити наступні його специфічні риси:
вимоги кредитора забезпечені нерухомим майном;
іпотека виникає тільки тоді, коли заставодавець володіє предметом іпотеки на правах приватної власності;
іпотека існує тільки на певний термін і в розмірі вимоги;
іпотека носить довгостроковий характер (кредит видається, як правило, на 10-25 років);
видавана позика значна за сумою;
позика під нерухомість видається у розмірі значно меншому, ніж ринкова вартість об'єкта іпотеки , як правило, 4070% (інша частина йде на покриття судових витрат та інших витрат кредитора, пов'язаних з продажем, реалізацією об'єкта іпотеки у випадку, якщо вимога (кредитний договір) не буде виконано);
сам заставу (закладена нерухомість) залишається в руках боржника до закінчення строку кредитного договору.
Іпотечні кредити на придбання житла можна класифікувати за такими основними ознаками.
За типом кредитора:
банківські;
небанківські.
За наявністю державних субсидій:
субсидовані державою; не субсидовані кредити.
За формою кредитування:
у грошовій формі;
у формі іпотечних боргових зобов'язань.
По термінах (в континентальній Європі):
короткострокові - до 1 року;
середньострокові - 1-5 років;
довгострокові - понад 5 років.
У різних країнах класифікація кредитів за термінами різна. У США до короткострокових відносяться кредити до 1 року, до середньострокових - 1-10 років, до довгострокових - понад 10 років. У Великобританії короткостроковими вважаються кредити до 3 років, середньостроковими - 3 - 10 років, довгостроковими - понад 10 років. Росія ще не має досвіду довгострокового кредитування, тому до останнього тут відносять кредити терміном понад 3 років, до середньострокових - 1-3 роки, а кредити до 1 року є короткостроковими.
За схемою погашення кредиту:
поступове погашення;
одноразова погашення;
згідно особливим умовам .
По виду процентної ставки:
кредит з фіксованою процентною ставкою;
кредит зі змінною (регульованої) процентною ставкою;
кредит з поєднанням фіксованою і регульованою процентних ставок.
По виду забезпечення:
під заставу житла - на придбання житла, на будівництво житла;
під заставу забудовується земельної ділянки;
під інші види забезпечення.
Залежно від мети позичальника:
кредит на придбання житла;
кредит на будівництво житла.
По суб'єктам кредитування:
кредити, що надаються забудовникам і будівельникам;
кредити, що надаються безпосередньо майбутньому власнику житла.
Привабливість нерухомості як об'єкта кредитування обус-ловлю рядом специфічних особливостей нерухомості як фі-зического ресурсу і як економічного активу.
Необхідно виділити наступні особливості нерухомості як фізичного ресурсу:
Стационарность, міцний зв'язок із землею або нерухомість.
Унікальність і випливає звідси різнорідність об'єктів нерухомості як об'єктів кредитування.
Обмеженість числа об'єктів, що випливає з обмеженості землі.
Довговічність об'єктів нерухомості і тривалість їх створення.
Крім того, слід враховувати деякі особливості нерухомості як фінансового активу:
необхідність високого «порогового» рівня інвестицій;
нерівномірні грошові потоки , пов'язані із станом об'єктів нерухомості в різні періоди їх формування та функціонування;
необхідність у зв'язку з цим у кваліфікованому управлінні, оскільки нерухомість - досить сложньій актив для інвестора;
можливість поділу юридичних прав;
складність і гнучкість системи фінансування;
схоронність інвестованих коштів;
притаманні лише даному активу певні види ризиків
та ін
Суб'єкти системи іпотечного кредитування
З юридичної точки зору під іпотечної системою розуміється:
Законодавство, що регулює оборот нерухомого майна.
Організації, що обслуговують цей оборот і, насамперед, здійснюють реєстрацію цього обороту.
Питання про законодавчу базу російської іпотеки вимагає особливого розгляду, а от на другий складової іпотечної системи хотілося б зупинитися.
З усього різноманіття можна виділити наступні суб'єкти іпотечної системи:
іпотечні банки;
позиково-ощадні установи;
реєстраційні органи державної влади;
ріелтерські компанії;
страхові компанії;
будівельні фірми;
інвестори.
Чільну роль відіграють спеціалізовані іпотечні банки. Їх функція полягає в наданні довгострокових кредитів на придбання нерухомості під заставу або вже наявної у позичальника нерухомості, або тієї нерухомості, яку він має намір придбати за допомогою кредиту, тобто іпотечні банки можуть надавати кредит, наприклад, під заставу житла, яке з'явиться у позичальника в майбутньому.
Наступний суб'єкт іпотечної системи - ріелтерські компанії. Їх функція полягає в підборі та розробці лістингу об'єктів нерухомого майна. Іноді вони можуть надавати послуги з оцінки об'єкта іпотечної угоди.
До іпотечній системі можна віднести і будівельні компанії. Однак треба обмовитися, що в західній практиці їх роль у створенні ринку іпотечного кредитування непрямі і обмежена їх специфікою. У цьому плані вони важливі лише як організації, що створюють певні об'єкти ринку нерухомості, які, в свою чергу, є потенційними предметами іпотечного кредитування. У російській же практиці саме будівельні компанії зацікавлені в розробці та впровадженні різноманітних схем іпотечного кредитування.
У деяких країнах, крім іпотечних банків, існують спе-ціальні ощадно-позичкові асоціації (ССА), які майже виключно спеціалізуються на видачі іпотечних позик. ССА успішно конкурують з іпотечними банками і, наприклад в США, за-нітрохи навіть чільну роль на ринку іпотечного кредиту.
Як іпотечні банки, так і ССА формують свої основні фонди за рахунок добровільних внесків індивідуальних депозиторів, що отримують певний відсоток річних. Значну частину вкладів ці установи поміщають в заставні, які також реалізуються як на первинному, так і на вторинному ринках.
До організацій, обслуговуючим оборот нерухомого майна, можна віднести і страхові компанії, які страхують іпотечний кредит, тим самим знижуючи ризик кредитора (іпотечного банку), а отже, знижуючи ставку відсотка за наданим кредитом.
Функцію реєстрації угод з нерухомістю виконують різного роду органи державної влади. У Німеччині реєстрація угод з нерухомістю покладено на Державний або общинний суд.
Якщо предметом угоди є земля (а іпотечні угоди все так чи інакше пов'язані з землею), то угода заноситься в спеціальний земельний кадастр (або поземельну книгу), де повинні бути відображені такі факти, як розмір ділянки , відомості про власників землі і про наступних їх змінах, фінансові зобов'язання, пов'язані із заставою землі, видані та погашені раніше іпотеки.
Важливу роль на ринку іпотечних кредитів грають інвестори. Ними можуть бути як приватні, так і фізичні особи. Сфера їх діяльності - вторинний ринок, на якому вони купують цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, за якими отримують невеликий, але стабільний і надійний дохід. Кошти, отримані від інвесторів, знову спрямовуються на видачу іпотечних кредитів.
Джерелами іпотечного кредиту служать: тимчасово вивільнена в процесі кругообігу частина капіталу в грошовій формі, грошові накопичення держави, заощадження приватного сектора, власні кошти банків та кредитних установ, залишки коштів на рахунках бюджетних організацій.
Історія походження іпотеки як форми застави
Історія застави обчислюється багатьма століттями. Ще у Вавилоні в VI столітті до н. е.. існували банкіри, видавали позики під заставу різних цінностей. Високого ступеня розвитку досяг цей інститут в Стародавньому Римі.
У міру розширення кола учасників майнових відносин у Стародавньому Римі все частіше і частіше зобов'язальні відносини стали виникати між особами, які все менше і Менше знали один про одного. Все рідше кредитор міг обгрунтувати свою впевненість у тому, що боржник здатний і має намір сплатити борг. Іншими словами, боржнику все важче ставало домогтися довіри - отримати кредит, який би носив особистий характер. Для отримання кредиту боржник змушений був призначати для кредитора певне майно, реалізувавши яке кредитор зміг би погасити заборгованість. Визначальною умовою для надання кредиту стала цінність майна, призначеного кредитору для зазначених цілей, - кредит у цьому сенсі все частіше став носити речовий характер.
Такі способи забезпечення, які представляли із себе права щодо певного майна, не залежні від подальших переходів права власності і користуються перевагою перед зобов'язальними правами на це майно, отримали назву речових забезпечень.
У Римському праві було вироблено кілька форм речових забезпечень, які стали фундаментом для подальшого розвитку інституту застави.
Первісною формою застави в Древньому Римі була фідуція (Fiducia). Сутність цієї форми забезпечення зобов'язань полягала в тому, що боржник у забезпечення свого боргу передавав у володіння і власність кредитору визначене майно, а кредитор зобов'язувався повернути це майно боржника після того, як останній погасить свій борг. Іншими словами, для того щоб отримати кредит у грошовій формі, майбутньому боржнику доводилося самому надавати кредит у товарній формі свого майбутнього кредитору.
Інша форма застави по Римському праву відома під назвою пігнус (Pignus). Ця форма застави була більш сприятлива для боржника, так як він в забезпечення свого боргу передавав майно кредитору лише у володіння. Право власності на заставлене майно, принаймні до правомірною продажу цього майна заставодержателем, належало заставодавцю. Після оплати зобо-в'язання боржником заставодержатель був зобов'язаний повернути закладене майно заставодавцю.
 Хоча за боржником і зберігалося право власності на заставлене майно, він позбавлявся права отримувати з нього корисні властивості. Особливо болючим це обмеження було тоді, коли в заставу доводилося віддавати земельну ділянку, яка була єдиним джерелом доходу боржника.
 Всі недоліки попередніх форм ліквідувала форма застави, запозичена римлянами у греків. Ця форма носила назву іпотека (Hypotheca). Для виникнення цього виду застави не було потрібно передавати заставлене майно у володіння заставодержателю. При встановленні іпотеки заставодавець не тільки мав право користуватися і володіти, але також і відчужувати заставлене майно. Відчуження не припиняло іпотеки: зобов'язання по ній переходило новому власнику закладеної нерухомості. Цікаво і походження слова «іпотека». По-грецьки «іпотека» - це дерев'яний кіл, який вбивався в землю для позначення меж ділянки, який приймався в забезпечення виконання основного зобов'язання. Дуже часто іпотека трактується дуже вузько - як кредит під заставу нерухомості, хоча це поняття може бути пов'язано з будь-якими грошовими угодами купівлі-продажу нерухомості, договором оренди, найму і т. д. Але, як правило, іпотека, навіть виходячи з етимології цього слова , пов'язана із землею.
 Іпотека в дореволюційній Росії
 Історія розвитку іпотеки в Росії представляється вкрай корисною не тільки в пізнавальному плані, але і в практичному, оскільки стартові умови формування ринку іпотек в XVIII-XIX ст. в чому схожі з сучасними умовами.
 У Росії іпотека та іпотечне кредитування з'явилися в 50-х рр.. XVIII в. й існували до 1917 р. Спочатку кредити надавалися державними кредитними установами, першими з яких з'явилися Монетна контора, що виникла за Петра II в 1728 р., а пізніше - державні позикові банки (у Москві та Санкт-Петербурзі), Банк для поправлення при Санкт- Петербурзькому порту комерції та купецтва, створений при Єлизаветі Петрівні в 1756 р.
 При Катерині II з'явилися зберіганню і позичкові скарбниці, накази громадського піклування. Протягом довгого часу в Росії практично всі кредитні установи, в тому числі займаються іпотечним кредитуванням, були державними. При Миколі I виникли перші ощадні каси, зберіганню казни були найбільшими центральними установами земельного кредиту. З 1785 р. діяли дворянські банки. Кредити надавалися дворянам під заставу маєтку. Вартість нерухомості оцінювалася разом з кріпаками спеціальними комісіями, і кредит видавався під 60-70% вартості майна.
 Наприкінці XVIII в. з'явилися міські кредитні товариства і земельні банки, що видавали кредити під заставу нерухомості не коштами, а цінними паперами, забезпеченими застави-ваемой нерухомістю. Земельні банки і кредитні товариства видавали кредит під заставу нерухомості не грошима, а цінними паперами, забезпеченими закладається нерухомістю, одночасно позичальник ставав членом кредитного товариства.
 Особливого поширення ця схема отримала при утворенні міських кредитних товариств, коли членц суспільства, не маючи солідного статутного фонду або інших джерел фінансування, примудрялися інвестувати великі кошти в довгострокові будівельні проекти. Відбувалося наступне. Збиралися власники нерухомості, об'єднувалися в товариство, вносячи у вигляді паю власні прибуткові будинки. Потім випускалися цінні папери товариства, підтверджені наявної нерухомістю. Цінні папери видавалися безпосередньо засновниками, які з цими борговими зобов'язаннями йшли на вторинний ринок до інвестора, обіцяючи за паперами фіксований дохід (див. схему на рис. 10.1).
 Рис. 10.1. Схема функціонування іпотечної системи кредитних товариств

 в Росії
 Щоб надати своїм цінних паперів більшу вагу, кредитні товариства добилися права конвертувати їх в державні зобов'язання (акції позик і т. д.). У цьому їм, звісно, ??сприяло держава. Справа в тому, що коли Олександр II побачив, що іпотека розвивається недостатньо швидко, був проведений аналіз і з'ясувалося, що основне протиріччя полягало в потреби в довгострокових капіталах при наявності короткострокових. І тут держава зрозуміла свою зацікавленість в іпотеці та вжило заходів до підвищення ліквідності іпотечних облігацій.
 Зокрема, організації або особи, які мали їх на руках, отримали можливість закласти ці облігації в держбанк і отримати-кредит. З іншого боку, рішенням уряду на покупку таких облігацій були спрямовані вільні капітали міських управ, і це виявилося дуже вигідно, тому що ці цінні папери приносили хоч і невеликий, але стабільний дохід протягом тривалого часу. Таким чином, іпотечні облігації отримали додаткові гарантії з боку держави.
 Крім перерахованих переваг інвестування в цінні папери кредитних товариств, важливим фактором в очах приватного інвестора було кругове порука членів товариства за погашення боргових зобов'язань. Треба відзначити, що річний відсоток за цими цінними паперами був невисокий - до 5%. Проте їх привабливість доводиться одним красномовним фактом. Так, знамениті англійські фінансисти Ротшильди із задоволенням виступали брокерами російських цінних паперів, підтверджених нерухомістю, продаючи їх на фінансових ринках Європи. Папери мали ходіння у Франкфурті-на-Майні, Парижі, Лондоні та інших торгових центрах.
 Всього до 1915 всіма кредитними установами Росії було видано сільських позичок на 3,5 млрд руб. Під заставу було прийнято 61 млн десятин землі, або 56% приватних володінь. Крім того, під заставу міської нерухомості було видано 1,7 млрд руб.
 Що стосується правової сторони іпотечної системи того часу, то в X томі Зводу законів Російської імперії ми знаходимо ряд статей, що регулюють і визначають правову основу застави нерухомого майна. Розглянемо кілька основних статей.
 Статті 1627, 1663 Зводу вказують, що у зв'язку з тим, що передача майна в заставу може привести до відчуження цього майна, закладати його може тільки той, хто здатний відчужувати, тобто виключно власник майна, і при цьому жодним чином не обмежений у праві розпорядження цим Майном. Право Російської імперії не передбачало законного та судового застав. Для дійсності застави нерухомості необхідно було надати договором про заставу особливу форму - форму кріпосного акта (закладений фортеці), який мав бути підписаний двома свідками. Договір про заставу рухомих речей полягав у нотаріальній формі. Застава як рухомого, так і нерухомого майна волік за собою заборону його відчуження. Поряд із загальними нормами про заставу існували спеціальні правила про заставу для скарбниці, кредитних інститутів (Статут кредитний), позичкових кас і товарних складів (Статут торговий).
 Ще одна спроба проведення іпотечної реформи була задумана в 1849 р., але опрацювання основних проектів протривала до 1890 р. Ця реформа припускала принциповим чином змінити систему заставного права на нерухомість. За задумом її авторів, реформа мала сприяти розвитку поземельного кредиту, тобто такого кредиту, який надається під забезпечення його нерухомістю.
 До 1890 р. була закінчена робота над проектом вотчинного статуту, який, як передбачалося, повинен був включати в себе більшу частину правил, що відносяться до права власності та заставі на нерухомість. У ході роботи над цим законопроектом активно використовувалося законодавство усіх європейських країн, що вже мали до того часу іпотечні системи застави нерухомості, а також відповідні розділи проекту загальногерманського уложення.
 Основною ланкою іпотечної реформи мала стати нова система обороту, і в тому числі застави нерухомості, пов'язана з введенням вотчинної (іпотечної, поземельної) книги. Значення вотчинної книги полягало б у тому, що сила права власності, заставного та інших прав на нерухомість обумовлювалася внесенням відповідного запису в цю книгу. Іншим елементом цієї реформи повинен був стати відмова від правил заборони відчуження закладеної 'нерухомості. На жаль, проекту вотчинного статуту не судилося придбати законну силу.
 На початку XX в. кредити починали надаватися і селянам, які тільки в цей час були визнані суб'єктами права приватної власності на землю. Головними приватними фінансовими центрами яв-лялісь акціонерні комерційні банки, число яких на 1917 р. перевищувало 50. Іпотечним кредитуванням займалися і дрібні кредитні установи - міські громадські банки, товариства взаємного кредиту (міські, земські, станові, професійні), кредитні кооперативи. Спеціалізованими державними іпотечними установами були Селянський поземельний банк, Дер-ний дворянський земельний банк. На Державний Селянський банк було покладено завдання: позичати селян грошима для купівлі поміщицької землі. За його участю з 1888 по 1905 рр.. було продано і куплено 2,4 млн десятин землі. До 1915 р. банк взяв в заставу 16,9 млн десятин землі й став потужним знаряддям столипінської аграрної політики, спрямованої на створення класу дрібних земельних власників.
 Завданням державних дворянських банків була підтримка поміщицького землеволодіння, а тому вони обслуговували інтереси виключно дворянського стану. Схема їх роботи була досить проста. Поміщик, потребував в грошах, звертався до банку з проханням надати йому кредит під заставу маєтку. Вартість нерухомості разом з кріпаками душами оцінювалася спеціальними комісіями, і банк видавав позики на 15, 28 або 33 роки. Як правило, сума кредиту складала 60-70% від вартості майна,. Подібна система проіснувала до 50-х рр.. позаминулого століття. Причиною її краху стало недотримання дворянськими банками «золотого правила» збалансованості пасивів і активів. Видаючи довгострокові позики, банк залучав кошти вкладників на депозит на менший термін: дворяни при цьому направляли позикові кошти не на прирощення капіталу, а на поточні потреби. Все це призводило до масових неплатежів по позиках.
 Після 1917 р. іпотека втратила своє значення у зв'язку з націоналізацією, майже повною відміною приватної власності і скасуванням поділу майна на рухоме і нерухоме.
 Проте в даний час іпотека знову набуває все більшого значення, і це пов'язано, перш за все, з основним призначенням іпотечного кредитування і його основною функцією, а саме рішенням соціальної проблеми - забезпечення житлом, оскільки в даний час вартість типового житла в десятки разів перевищує середній річний дохід громадянина. І тільки використання системи іпотечного кредитування дозволить відновити баланс між цими величинами і залучити на ринок нерухомості вільні кошти населення. Крім того, іпотечне кредитування є потужним інструментом економічного розвитку в багатьох країнах світу. Становлення іпотечного бізнесу позитивно позначається на розвитку реального сектора економіки (зростання будівництва, модернізація виробництва тощо), робить позитивний вплив на подолання соціальної нестабільності (зниження безробіття, мобільність трудових ресурсів, задоволення потреб населення в житлі), відіграє важливу роль у підвищенні стабільності та ефективності банківської та кредитної системи країни в цілому.
 Даний вид кредитної діяльності надає певні переваги кредиторам:
 Порівняно низький ризик при кредитуванні, оскільки іпотечні кредити забезпечені надійним і ліквідним активом - нерухомістю.
 Довгостроковий характер кредитів створює певні зручності для кредитора з точки зору процесу фінансового планування.
 При існуванні розвиненої системи фінансування нерухомості іпотечні кредити і заставні можна продавати на вторинному ринку.
 Можливість отримання податкових та інших пільг від держави.
 Залучення додаткових фінансових ресурсів шляхом випуску іпотечних цінних паперів.
 У той же час використання позикових коштів при купівлі нерухомості створює ряд переваг і для позичальника (інвестора) \
 Можливість придбання об'єкта нерухомості, вартість якого перевищує розмір власних коштів, в розстрочку, оплачуючи при цьому борг кредитору з доходів цього ж об'єкта.
 Можливість розміщення обмежених власних коштів у кілька проектів зі змішаним фінансуванням, що дозволяє підвищити ступінь диверсифікації інвестиційного портфеля.
 Можливість використання ефекту фінансового левереджа (важеля) для одержання більш високої ставки доходу на власний капітал.
 Збільшення вартості власного капіталу в кінці інвестиційного періоду на величину погашеного боргу, що реалізовується при перепродажу об'єкта нерухомості.
 Інвестиції в нерухомість володіють перспективою розвитку, так як операції з нерухомістю дають більшу віддачу зі ча-сом.
 Вкладення коштів у нерухомість виступає стійким засобом проти інфляції.
 Однак позичальник повинен завжди пам'ятати, що:
 борг потрібно повертати, причому не тільки основну суму, але й відсотки на неї;
 порушення балансу власних і позикових коштів може призвести до заперечності фінансового левереджа;
 | Нарешті, невиконання в строк зобов'язань по іпотеці дає кредитору право звернення стягнення на об'єкт застави, що загрожує втратою майна для позичальника.
 В якості прогнозу на майбутнє можна зробити припущення про те, що розвиток іпотечного кредитування в Росії (формування ринку фінансування нерухомості, що забезпечує прийнятні умови участі в інвестиційному процесі широкому колу інвесторів) сприятиме нормалізації економічної обстановки - стабілізації темпів інфляції на низькому рівні, процентних ставок, створенню умов для розвитку бізнесу та ін, що в кінцевому рахунку призведе до зростання реальних доходів населення та збільшить попит на ринку інвестицій.
 10.3.2. Досвід іпотечного кредитування в зарубіжних країнах Класичні моделі іпотечного кредитування
 У практиці іпотечного кредитування прийнято розрізняти дві основні моделі: американську (елементи якої переважали і в Росії дореволюційній) і німецьку.
 Американська модель орієнтована насамперед на стандартні фінансові продукти - заставні, цінні папери та нерухомість. Якщо спробувати виділити основний принцип, на якому базується американська система, то він буде звучати приблизно так: стандарт, стандарт і ще раз стандарт. Стандартні будинки, стандартні цінні папери, стандартні умови по кредитах, стандарти обслуговування цих кредитів, - і так у всьому.
 За американської моделі людина набуває готове житло, сплачуючи при цьому, як правило, лише незначну частину його вартості готівкою, що залишилася ж суму - позиковими грошима спеціалізованого іпотечного банку, які видаються під заставу нерухомості, що купується. Повернення цього кредиту здійснюється протягом 15-30 років.
 Графічно схема класичної американської моделі іпотеки представлена ??нарис. 10.2.
 Функціонування такого роду іпотеки обумовлено наявністю чотирьох основних суб'єктів ринку - позичальник (заставник), іпотечний банк (заставодержатель), інвестор і держава.
 Спробуємо більш детально розповісти про роль кожного з них. Припустимо, вам захотілося купити будинок. Ви приходите в агентство з торгівлі нерухомістю (ріелтерська фірма) і підбираєте собі житло. Після цього ви звертаєтеся в іпотечний банк, який розглядає вашу $
 50 тис.
 Одноразовий стартовий внесок (20-35%)

 t (роки) 20
0
 Початок оплати житла 15 | Рис. 10.2. Графічна схема класичної американської моделі іпотечного
 кредитування
 прохання про видачу кредиту. Після того як банк видав кредити, він формує іпотечний пул, тобто сукупність виданих кредитів (сукупність заставних). На цій стадії через спеціальні компанії, що займаються продажем заставних по кредитах, і вступає в гру держава.
 Використовуючи посередництво найбільших фірм, держава виступила-Пает гарантом з цінних паперів іпотеки. Цінні папери (заклад-ні) продаються інвесторові, який одержує по них постійний НЕ-великий дохід. Крім того, повинен існувати ряд організацій, типу пенсійних фондів, страхових компаній та ін, які в орга-тельном порядку (відповідно до законодавства) набуватимуть певну кількість іпотечних заставних.
 Розглянемо іншу ситуацію. Припустимо, ви хочете почати власну справу. Своїх заощаджень вам на це не вистачає, а короткострокову позику в звичайному комерційному банку вам навряд чи дадуть, тому що занадто великий ризик неповернення. Але зате у вас є невелика ділянка землі неподалік від міста або скромна квартирка, оцінена експертами в $ 25 тис. Ви звертаєтеся в іпотечний банк з вагомим обгрунтуванням того, що ваша справа буде прибутковим. Він розглядає ваше прохання про видачу кредиту, оцінює ліквідність вашої земельної ділянки або квартири і видає кредит в обсязі 60-70% від їх ринкової вартості. Після цього розвиток подій аналогічно попередній схемі: випуск заставних, їх реалізація на вторинному ринку за допомогою держави і т. д.
 Німецька модель значно відрізняється від американської. Основна розбіжність засноване на ставленні європейців до нерухомості як до одиничного, неповторному товару. Це в свою чергу призводить до того, що кожна заставна ускладнена безліччю подробиць і не піддається уніфікації, чим обмежується вторинний ринок заставних. Ніхто не буде швидко приймати рішення про покупку цінного паперу, умови реалізації якої в кожному конкретному випадку різні. Отже, для підтримки балансу активів і пасивів німецькі позичкові компанії і банки змушені активно виступати в якості емітентів власних цінних паперів і формувати досить великий статутний фонд, що в американській моделі не обов'язково. Крім того, для залучення довгострокових коштів в Німеччині сильно розвинена система накопичувальних рахунків (або система стройсбережений). Суть цієї системи полягає в наступному.
 Якщо ви хочете отримати кредит у банку на будівництво будинку, то спочатку ви повинні відкрити спеціальний «накопичувальний рахунок» в іпотечному банку. Як тільки на рахунку накопичиться необхідна частина вартості майбутнього житла (на це піде приблизно 5-8 років), ви отримуєте право на державну дотацію (до 10% вартості житла і пільговий кредит для оплати відсутньої частини). Погашення кредиту зазвичай триває 10-15 років. При цьому за рахунок цільових внесків у кредитних установ є можливість використовувати їх для видачі позик громадянам, що звернулися за кредитом раніше. Німецька модель вже на старті пропонує громадянам конкретні типи житла в районах забудови, концентруючи необхідні кошти для освоєння території забудови. Треба відзначити, що така схема орієнтована на людей із середнім і навіть низьким рівнем доходу.
 Графічна схема германської системи стройсбережений представлена ??на рис. 10.3.
 Крім того, в зарубіжній практиці іпотечного кредитування для цілей зниження кредитного ризику в міру розвитку системи іпотечного кредитування були вироблені різні моделі погашення боргу.
 Основні моделі погашення боргу
 Іпотечні кредити в залежності від умов погашення можуть бути розділені на дві групи:
 іпотечні зобов'язання з постійними виплатами;
 іпотечні зобов'язання зі змінними виплатами, але фіксується або корректируемой процентною ставкою. $ Ж 
 50 тис.
 Іпотечний кредит (під 7-9% річних)
 Державна дотація (до10%) 
 Цільові внески і дохід на них
 t 6-10 років
 10-15 років Рис. 10.3. Графічна схема німецької моделі стройсбережений
 Розглянемо більш докладно основні види іпотечних кредитів.
 1. Іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою.
 Іпотечний кредит з фіксованою процентною ставкою, рівновеликими платежами - стандартний або самоамортізірующійся (fixed-rate, level-payment, fully-amortized mortgage).
 Даний вид кредиту є історично першим різновидом іпотечних позик, найпоширенішою у світовій практиці протягом приблизно 50 років, до початку 1990-х рр.. Вивчення основних характеристик даного виду кредиту досить зручно і є відправною точкою для аналізу інших, альтернативних моделей, оскільки останні отримали свій розвиток саме з даного виду кредиту.
 Стандартний кредит з фіксованою процентною ставкою передбачає рівні щомісячні платежі, які включають:
 1/12 фіксованою річної процентної ставки, помноженої на суму невиплаченого залишку по кредиту на початок місяця;
 частина невиплаченого залишку основної суми кредиту.
 Кредит сконструйований за таким принципом, що позичальник протягом всього терміну позики виплачує кредитору одну і ту ж суму грошей щомісяця. З плином часу пропорції між основною сумою боргу та сумою відсотків змінюються. У перші роки більшу частину становлять відсотки, оскільки сума боргу ще дуже велика, поступово частка процентних платежів знижується, а частка невиплаченого залишку кредиту зростає.
  Іпотечний кредит з фіксованою процентною ставкою, равнове-лікімі платежами був поширений в США з часу Великої Депресії 1929-1933 рр.. і відіграв велику роль у вирішенні житлової проблеми в цей період, а також в перші два десятиліття після Другої світової війни, поки не настав період високих темпів інфляції в середині 1970-х рр.. Основні проблеми, пов'язані з даним видом кредитування, призвели до поширення альтернативних інструментів фінансування.
 Різновидом кредиту з фіксованою процентною ставкою є іпотечний кредит з поступовим збільшенням платежів (graduated-payment mortgage).
 Ця модель була запропонована Федеральною житловою адміністрацією США в 1979 р. Процентна ставка і термін кредиту фіксовані, як і для кредиту з рівновеликими платежами. Однак сума щомісячних платежів по кредиту в перші роки нижче, ніж у наступні. В умови кредиту включається щорічна норма зростання суми щомісячних платежів.
 Щомісячні виплати по позиці в перші роки недостатні для покриття повної суми відсотків, нарахованих на основну суму боргу. Різниця між платежами і накопиченими відсотками додається до основної суми боргу, і в перші роки позики має місце негативна амортизація боргу. Більш високий рівень платежів у наступні роки розраховується так, щоб повністю погасити зрослу основну суму боргу. Такі схеми можуть передбачати законодавчо встановлені ліміти на збільшення щомісячних платежів: максимум на 7,5% в кінці кожного року протягом перших 5 років або зростання максимум на 3% протягом перших 10 років. Потім виплати залишаються однаковими, протягом терміну позики. Основна сума боргу також збільшується. Позичальники мають право конвертувати даний вид кредиту в стандартний іпотечний позику, проте для цього повинні бути дотримані всі умови надання таких кредитів, тобто позичальник повинен бути «кваліфікованим».
 Дана модель кредиту дозволяє уникнути проблеми «нахилу» основного фінансового тягаря до початкового періоду запозичення. Така позика дозволяє покупцям нерухомості відразу ж придбати житло, яке їх влаштовує, в розрахунку на майбутнє зростання доходів. Оскільки збільшення суми виплат відбувається щорічно, позичальник повинен обгрунтувати свою можливість збільшення платежів у майбутньому. Сума початкового внеску, тобто різниця між вартістю нерухомості і сумою кредиту, що сплачується позичальником з власних коштів (downpayment), за такими кредитами також часто вище, ніж по інших моделях позик.
 Іпотечний кредит з фіксованою процентною ставкою, «ярусними» платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage).
 Ця модель надає кредиторам важливу конкурентну перевагу на ринку іпотечного кредитування - можливість запропонувати позичальникові низькі початкові платежі, що підвищує купівельну спроможність в порівнянні зі стандартним 30-річним або 15-річним кредитом під фіксовану процентну ставку. Модель з'явилася на ринку США на початку 1980-х рр.., В період високих процентних ставок, коли найбільше поширення мали іпотечні кредити з поступовим збільшенням виплат. Пізніше попит на низькі первинні виплати задовольнили позики з регульованою процентною ставкою, які пропонували низькі процентні ставки.
 Різні види кредитів пропонують різні шляхи здійснення низьких початкових платежів. Дана модель вирішує цю проблему особливим чином. Відсоток за іпотечним кредитом встановлюється на рівні ринкової процентної ставки, термін - 15 або 30 років. Платежі розраховуються не на основі процентної ставки по кредиту, а за ставкою, яка на 3-5% нижче. Негативною амортизації боргу не передбачено, і якщо платежів недостатньо для покриття відсотків за дійсною ставкою (а вони щорічно збільшуються), то різниця між платежами позичальника і необхідною сумою погашення відсотків виплачується зі спеціального рахунку, відкритого позичальником, продавцем, будівельником або іншою стороною. Платежі переглядаються щорічно і не можуть збільшуватися більш ніж на 7,5% на рік. Основна відмінність від позики з поступовим збільшенням виплат в тому, що даний вид кредиту не передбачає негативною амортизації і зазвичай має 15-річний термін погашення.
 Іпотечний кредит з «шаровим» платежем (balloon payment mortgage).
 Передбачає велику виплату основної суми боргу після закінчення 5 або 7 років, можливо і в інші терміни. Такі кредити зазвичай надаються на 30 років під фіксовану процентну ставку і привабливі для позичальників, оскільки процентні ставки по них значно нижче, ніж за стандартними 30-річним кредитами. Протягом певного періоду часу основна сума боргу або взагалі не погашається, або погашається мала її частина. Можливі наступні моделі виплат:
 Заморожування виплат аж до закінчення терміну кредиту. Протягом терміну позики не виплачується ні основна сума, ні відсотки. Такий кредит доцільно брати на короткий термін, інакше сума заборгованості буде дуже велика.
 Виплати тільки відсотків, потім - «шаровий» платіж. Даний вид кредиту передбачає періодичну виплату відсотків. Після закінчення терміну кредиту виплаті підлягає основна сума боргу.
 Часткова амортизація боргу з підсумковим «шаровим» платежем.
 Багато кредитні договори за такими позиками передбачають для позичальника можливість отримати у свого кредитора другий іпотечний позику для виплати «кульового» платежу (рефінансувати борг). Щоб отримати другий кредит, позичальник не повинен порушувати умови платежів за першим кредитом в останні 12 місяців, повинен використовувати закладену нерухомість як основне місце проживання і не мати ніяких нових обтяжень на дану власність. Процентна ставка по новому позиці перевищує ставку за «шарового» кредиту не менше ніж на 5%.
 На відміну від розглянутих моделей погашення іпотечного боргу, що припускають відстрочку платежів, два наступних виду кредиту передбачають швидку амортизацію боргу. Замість внесення низьких платежів в перший період позики (як у кредиті з поступовим збільшенням виплат), позичальник здійснює більші виплати з метою якнайшвидшого погашення кредиту.
 Іпотечний кредит з швидким погашенням (growing-equity mortgage).
 Це кредит з фіксованою процентною ставкою, платежі по якому постійно зростають. Однак на відміну від позики з поступовим збільшенням виплат, тут немає негативної амортизації, тобто сума боргу не накопичується. Початковий платіж такий же, як і для кредиту з рівновеликими платежами. Підвищення суми виплат відбувається з метою швидшого погашення боргу. Збільшення суми платежів ведеться за заздалегідь узгодженою ставкою, наприклад 3,5% на рік, або на підставі мінливого індексу. Наприклад, кредит в $ 100 ТОВ, наданий на 30 років під 9,5% річних, вимагає щомісячних платежів в сумі $ 840,85, так само, як і кредит з рівновеликими платежами. Але платежі по кредиту з швидким погашенням можуть постійно зростати, і такий кредит може бути виплачений за 12-15 років. Процентна ставка зазвичай на 1/3 нижче, ніж відсоток за стандартними кредитами. Іпотечний кредит з погашенням кожні два тижні (biweekly mortgage).
 Платежі за позикою здійснюються один раз на два тижні, всього 26 разів на рік. Кожна виплата становить половину щомісячного платежу за стандартним 30-річному кредиту з фіксованою ставкою. Оскільки 26 раз еквівалентні платежах за 13 місяців, амортизація відбувається швидше. Всі менша частина кожного платежу витрачається на погашення відсотків, і кредит погашається в середньому за 21 рік. Оскільки на рік потрібно більше виплат, ніж за стандартним позиці, то і дохід позичальника повинен бути вище, щоб він міг претендувати на отримання такого кредиту.
 До інших видів кредитів з фіксованою процентною ставкою відносяться наступні:
 Іпотечний кредит з додатковим забезпеченням ощадним рахунком (pledged-account mortgage).
 Протягом певного періоду часу з 1979 р. ощадні асоціації США надавали кредити з використанням ощадного рахунку в якості додаткового забезпечення. Мета введення такої моделі кредитування та ж, що і для кредитів з поступовим збільшенням виплат, - забезпечити більш низькі щомісячні платежі для позичальників. Щомісяця гроші знімаються з рахунку як додаток до суми виплат по кредиту. Початковий внесок для таких кредитів не потрібно. Максимальне співвідношення суми кредиту і вартості житла - 95%, для кредитів з коефіцієнтом більше 90% потрібно страхування іпотечної позики. Оскільки рахунок позичальника постійно зменшується, а значить знижується вартість забезпечення, для кредитора зростає кредитний ризик.
 Іпотечний кредит за участю кредитора у підвищенні вартості житла (shared appreciation mortgage).
 Кредитор надає більш низьку, ніж ринкова, процентну ставку в обмін на частку в зростанні вартості нерухомості або частку в поточному доході, яка може бути визначена у відсотках від регулярних грошових надходжень. Підвищення вартості може бути розраховане в момент продажу житла або, якщо нерухомість не продається, грунтується на оцінці в кінці певного періоду. Платежі кредитору можуть бути здійснені одноразово або додані до суми боргу. Наприклад, кредитор погоджується надати кредит у сумі $ 80 ТОВ на придбання будинку вартістю $ 100 000. Процентна ставка знижена до 8% порівняно з ринковою в 12%. Термін кредиту - 30 років. Позичальник обіцяє кредитору 1/3 від зростання вартості житла понад $ 100 ТОВ. Через 5 років, якщо будинок продається за $ 121 ТОВ, кредитор отримує $ 7000. Такі кредити доцільно надавати в період високої інфляції і тільки при ро-сте цін на даний тип нерухомості.
 2. Іпотечні кредити з корректируемой ставкою відсотка.
 Кредит зі змінною (регульованої) процентною ставкою має на меті більш справедливий розподіл процентного ризику, надаючи можливість кредиторам періодично змінювати процентну ставку по довгостроковому позикою, оперативно і адекватно реагуючи на зміну ринкової кон'юнктури та цінової ситуації на ринку капіталів.
 Поява цього виду позик підвищило гнучкість системи іпотечного кредитування з точки зору схеми здійснення платежів. Процентні ставки за такими кредитами періодично переглядаються відповідно до певним індексом (відсотком за казначейськими векселями, депозитними сертифікатами та ін.)
 Такий вид кредиту - кращий спосіб захистити кредитора від процентного ризику. Для того щоб позичальник не перебував у стані повної невизначеності щодо майбутньої процентної ставки по кредиту, доцільно встановити максимальний рівень щорічної процентної ставки, а також максимум, вище якого відсоток по кредиту не може підніматися протягом усього терміну дії кредиту.
 У кредиторів склалися певні традиції щодо обмежень, пов'язаних з кредитами з регульованою процентною ставкою:
 кожне одноразова зміна процентної ставки не повинно перевищувати 1-2%;
 зміна відсотка за весь термін кредитування не перевищує 5%;
 зміни ставки проводяться раз на півроку, раз на рік, раз на 5 років (найбільш часто - раз на рік);
 сума щомісячних платежів по кредиту в наступний період (рік) не може перевищувати платежі в попередній період більш ніж на певний відсоток, зазвичай 7,5%, незалежно від зміни індексу. Це обмеження можна обійти, оскільки обмежується тільки сума поточних платежів, але не загальна сума заборгованості. Тому кредитор може додати збільшений борг по відсотках до суми невиплаченого залишку по кредиту (якщо це допускається умовами договору).
 Базою для зміни процентної ставки служить певний вибраний індекс.
 Процентні ставки за кредитами можуть змінюватися відповідно до трьома основними схемами:
 Ставка по кредиту може дорівнювати обраному індексу плюс певний відсоток - 2-3% залежно від ринкових умов, характеристик наданого кредиту, а також вартості обслуговування боргу. Індекс змінюється протягом терміну дії позики, а спред залишається незмінним.
 Ставка по кредиту встановлюється на рівні індексу без додавання спреду.
 За кредитом встановлюється певна процентна ставка, узгоджена з позичальником, яка змінюється так: при зміні обраного індексу ставка підвищується (знижується) на величину цієї зміни.
 Умови позики найчастіше передбачають зміну суми щомісячних платежів по мірі зміни процентної ставки. Однак найчастіше платежі позичальника можуть залишатися на колишньому рівні, тоді відбувається збільшення терміну кредиту, оскільки виникає від-ріцательно амортизація боргу, накопичення заборгованості. Такий варіант дозволяє не накладати на позичальника нові фінансові зобов'язання, що в ряді випадків полегшує це, незважаючи на подовження терміну запозичення.
 З метою залучення позичальників кредитори встановлюють по даному виду кредиту первісну процентну ставку нижче, ніж поточна вартість індексу плюс спред. Такі кредити називаються «піддражнювати» (teasers). Наприклад, якщо індекс має поточний рівень 7,5%, а спред дорівнює 2%, первісна процентна ставка по кредиту з регульованою ставкою може бути 8%, і зберігається вона тільки до першого зміни відсотка.
 Багато кредитів передбачають умова конверсії позики з регульованою ставкою в позику з фіксованою процентною ставкою, починаючи з певного часу. Процентна ставка за новими кредитами визначається поточним станом процентних ставок за кредитами з фіксованою ставкою.
 Іпотечний кредит із змінною (регульованої) процентною ставкою (variable-rate mortgage, adjustable-rate mortgage).
 Протягом значного періоду часу більшу частину кредитів на іпотечному ринку США становили фіксовані позики з 30 - і 15-річним терміном обігу. Протягом останніх 10 років широкий розвиток отримали й інші, альтернативні моделі, найпоширенішими з яких є іпотечні кредити з регульованою процентною ставкою, зазвичай видаються на 30 років. У Великобританії кредити зі змінною процентною ставкою надаються вже з 1932 р. будівельними товариствами (building societies). У Канаді розроблена модель короткострокових іпотечних кредитів на термін від 1 року до 5 років, яка дозволяє кредитору змінювати умови кредитного договору в строк його закінчення, змінюючи процентну ставку. Такий оновлений кредит називається канадським ролловеров (Canadian rollover). Ролловерние кредити передбачають також і термін від 25 до 30 років. За ним відсоток і сума платежів переглядаються періодично. Якщо позичальник не згоден з новими умовами кредиту, він може рефінансувати позику в іншого кредитора.
 Федеральної національної іпотечної асоціацією США розроблена модель так званого двокрокового кредиту (two-step mortgage).
 Первісна процентна ставка встановлюється на 7 років і зазвичай на 1/2-3/4% нижче ставки за стандартними кредитами з фіксованих відсотком. Після закінчення 7 років відсоток переглядається на основі ставки по Казначейським цінних паперів з 10-річним терміном обігу, максимальний спред - 6%.
 Іпотечний кредит з регульованою процентною ставкою, поступовим збільшенням виплат.
 Вище було розглянуто подібний вид кредиту, проте з фіксованою процентною ставкою. Можливе використання і змінної ставки, тобто відсоток по кредиту змінюється у відповідності з обраним індексом. При цьому сума платежів також може мінятися при зміні індексу. Крім того, різниця між поточною відсотковою ставкою за кредитом та індексом може додаватися до основної суми боргу і накопичуватися.
 У ряді випадків коливання суми платежів призводять до збільшення терміну запозичення у зв'язку із зростанням накапливающейся суми заборгованості. Тому ряд кредитних договорів передбачає перегляд суми щомісячних платежів у разі, якщо сума боргу перевищує первісну на певний відсоток, наприклад 25%, або якщо термін повинен бути збільшений на 10 і більше років.
 Іпотечний кредит, регульований відповідно до індексу цін (price-level adjustable mortgage).
 Сума боргу збільшується відповідно до індексу цін. Сума платежів залишається постійною в реальному вираженні, однак вимірюв-вується в номінальному вираженні. Первинна виплата незначна, оскільки процентна ставка по кредиту не включає премію за інфляцію. На практиці здійснення такої моделі складно. Щорічні платежі грунтуються на постійній реальної процентної ставки, суми боргу, щорічно зростаючій відповідно до норми інфляції; сумі амортизації, необхідної для виплати боргу в строк, що залишився. Платежі розраховуються таким чином, щоб амортизувати змінену відповідно до індексу інфляції основну суму боргу протягом встановленого терміну кредиту з постійною фіксованою процентною ставкою, наприклад 5% річних.
 Гібрид іпотечних кредитів з фіксованою і регульованою процентною ставкою (fixed / adjustable rate mortgage hybrid).
 Зазвичай за цими кредитами встановлюється фіксована процентна ставка на перші 5, 7 або 10 років, потім ставка починає «плавати» подібно відсотку по звичайному кредиту з плаваючою (ре-гуліруемой) процентною ставкою у відповідності з певними умовами, встановленими кредитним договором. Наприклад, один з таких гібридних позик передбачає фіксовану ставку на 5 років, потім ставка починає змінюватися кожні півроку відповідно до індексу вартості депозитних сертифікатів. Як і за звичайні кредити з регульованим процентом, зміна ставки з даних видів кредитів (періодичне і протягом усього терміну) піддається обмеженням.
 3. Інші види іпотечних кредитів.
 Іпотечний кредит з участю у праві власності інших осіб (shared equity mortgage).
 У даній моделі дві або більше сторони мають частку участі в праві власності на нерухомість. Розділене право власності може використовуватися в родині, коли батьки хочуть допомогти дітям отримати фінансування, або у випадку, якщо роботодавець бажає залучити й утримати співробітника. Він допомагає починаючому працівнику виконувати зобов'язання за іпотечним кредитом і розділяє з останнім право власності на житло. Зазвичай позичальникові надається право викупити частку роботодавця протягом певного проміжку часу, або роботодавець викуповує у працівника його право сббственності.
 Кредитні лінії, забезпечені житлом (home equity revolving loans).
 Поширеним методом фінансування протягом вже багатьох років є застава нерухомості, вже хоча б раз закладеної, з метою отримання кредиту, тобто так звана «друга» заставна. Однак слід відрізняти іншу, схожу з нею, процедуру фінансування на споживчі потреби - заставу житла для забезпечення кредитної лінії, що діє протягом тривалого періоду часу (на відміну від «другого» закладений, яка передбачає виплату певної суми одноразово). Така кредитна лінія дозволяє позичальникові виявляти певну гнучкість, фінансуючи різні потреби (освіта дітей, поїздки та ін.) Відсоток виплачується тільки на кредит, який використовується подібно рахунку по кредитній картці. Зазвичай процентна ставка періодично переглядається. Наданий кредит, хоча і не використовується для фінансування нерухомості, все ж забезпечений нерухомою власністю, тому відсотки по ньому виключаються з оподатковуваного доходу подібно іпотечних кредитах, тільки з деякими обмеженнями. Наявність податкових пільг підвищує відсотки по таких кредитах.
 Кредит із зворотним аннуитетом (reverse annuity mortgage).
 Даний кредит також не використовується на придбання нерухомості, а фінансує поточні витрати власника житла. Основна мета даної моделі кредитування, схваленої Радою Федерального банку по житловому кредитуванню США в 1979 р., - підтримати пенсіонерів, які потребують додаткових коштах і мають у власності житло. Вони закладають нерухомість, не будучи змушені-ми продавати її. Кредитор може надавати позичальникові щомісячні платежі. Законодавством пропонується, що має бути дозволено погашення боргу без жодних штрафних санкцій, якщо іпотечний кредит має фіксований термін. Може також бути надано рефінансування після закінчення терміну позики. Відсотки по кредиту додаються до основної суми боргу разом з щомісячними платежами позичальнику. При підвищенні вартості нерухомості, засвідченому незалежною оцінкою, можливе внесення додаткових платежів позичальникові, що доцільно обумовити в контракті.
 10.3.3. Визначення ефективності іпотечного кредитування
 Основним критерієм використання кредитних коштів є ефективність їх використання, що виражається в понятті «фінансовий левередж».
 Під фінансовим левереджем (важелем) розуміється використання інвестором позикових коштів з метою підвищення своєї купівельної спроможності і рентабельності інвестицій (доходу на власний капітал) в інвестиційних проектах.
 Виділяють такі типи фінансового левереджа, що розрізняються по ефективності використання інвестором позикових засобів залежно від умов кредитування:
 Позитивний (сприятливий) - ставка щорічних фінансових вигод від активів, придбаних із залученням позикових коштів, перевищує відсоток по кредиту. Інвестор в цьому випадку заробляє гроші, залучаючи позички.
 Негативний - якщо вартість куплених з використанням кредиту активів не підвищується або якщо вигоди від них не перевищують відсотки за позичкам. Негативний левередж працює проти власника нерухомості.
 Нейтральний - власність приносить дохід, рівний відсотку за залученим кредитом.
 Проте дані визначення вимагають деякого рівня формалізації, необхідного для залучення поняття «фінансовий левередж» з аналітику розрахунків іпотечне-інвестиційного аналізу (. ІІА).
 Введемо наступні позначення:
 У - ставка доходу на власний капітал;
 Ym - ставка доходу за іпотечним кредитом;
 У - загальна ставка доходу на капітал.
 Тоді коефіцієнт капіталізації власного, позикового і всього інвестованого капіталу буде визначатися таким чином:
 R = Y + d0xSFF (n; *), (ЮО)
 де d0 - фактор зміни вартості власного капіталу; * = О при рекапіталізації за методом Рингу; * = У - за методом Інвуд; * = У6 - за методом Хоскольда (безризиковою ставкою доходу).
 Rm - коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу (іпотечна постійна). Визначається як відношення суми обслуговування боргу за рік до початкового балансу кредиту:
 (10.2)
 а також
 Rm-Ym + SFF (n; YJ, (10.3)
 де SFF (n; Ym). - Коефіцієнт повернення (амортизації) іпотечного кредиту (фактор фонду відшкодування основної суми боргу). Для самоамортізірующегося кредиту формується за процентною ставкою кредиту Ym (по Інвуд).
 R0 - загальний коефіцієнт капіталізації. Визначається як відношення чистого операційного доходу до загальної вартості об'єкта нерухомості:
 (10.4)
 * Про
 В цілому справедливі наступні співвідношення:
 Позитивний левередж коефіцієнта капіталізації для власного капіталу необхідно і достатньо визначається умовою:
 якщо Rn> R, то R> Rn.
 0 ttl? 0
 Нейтральний левередж коефіцієнта капіталізації для власного капіталу:
 якщо Rn = R, то R = Rn.
 0 т 'е і)
 Негативний левередж коефіцієнта капіталізації для власного капіталу:
 якщо R  Від 'е U
 Позитивний левередж ставки доходу на власний капітал:
 якщо У.> У, то У> К.
 Про т 'е 0
 Нейтральний левередж ставки доходу на власний капітал:
 , Якщо К - У, то У = У.
 Від 'з О
 Негативний левередж ставки доходу на власний капітал:
 якщо У <У, то У <У.
 и Про т 'е Про
 Таким чином, позитивний або негативний вплив позикових коштів, а також інтенсивність цього впливу визначаються співвідношенням між ставками доходу на весь інвестується і позиковий капітал.
 Можна показати, що ефективність такого впливу (плече важеля) визначається відношенням величини позикового капіталу до всієї суми вкладених коштів, тобто коефіцієнтом іпотечної заборгованості.
 Покажемо на прикладі, як можна використовувати отримані достатні умови для визначення типу фінансового левереджа, тобто ефективності його впливу на ставку доходу на власний капітал.
 Приклад впливу фінансової левереджа на ставку доходу на власний капітал
 Визначити тип левереджа в разі надання іпотечного кредиту на термін 10 років, якщо ставка відсотка по кредиту в розглядатися двох варіантах становить 5% і 10% відповідно (табл. 10.7).
 Таблиця 10.7. Приклад впливу фінансової левереджа на ставку доходу на власний капітал № Без левереджа Позитивний левередж Негативний левередж 1 Вартість об'єкта нерухомості (V0), $ 500 000 500 000 500 000 2 Вартість
 власного капіталу (V "), $ 500 000; +100000100000 3 Сума кредиту (Vm), $ 0 400 000 400 000 4 Чистий операційний дохід (/ о), $ 70 000 70 000 70 000 5 Ставка відсотка по кредиту (г),% - 10 травня 
 Закінчення табл. 10.7
  № Без левереджа Позитивний левередж Негативний левередж 6 Обслуговування боргу
 (/ Л $ 0 51 802 65 098 7 Фінансовий потік до оподаткування (/,), $ 70 ТОВ 18 198 4902 8 Коефіцієнт капіталізації (Rn),% 14 14 14 9 Коефіцієнт капіталізації власного капіталу 14 18 травня 10 Коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу (Rm) 0,1295 0,16275 1.
 Висновок: при ставці відсотка по кредиту в 5% левередж позитивний, оскільки Re> i? 0 (18%> 14%); при ставці в 10% по кредиту левередж негативний, так як Re  Контрольні питання
 Охарактеризуйте різні способи фінансування інвестиційних проектів.
 Що таке факторинг?
 Опишіть процедуру вексельного кредитування.
 Які види лізингу ви можете назвати?
 У чому переваги і недоліки лізингу в порівнянні з іншими способами кредитування?
 Розкрийте зміст основних методів оцінки ефективності іпотеки. 
 « Попередня
 Наступна »  = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "10.3. Іпотечне кредитування як способдолгосрочного фінансування інвестицій"
 Сутність іпотеки
  1.   іпотечному кредитуванню. Від інших кредитних ринків іпотечний спочатку відрізняється:? строком видаваних кредитів (іпотечні кредити довгострокові, зазвичай видаються на термін від 10 до 30 років, це залежить насамперед від іпотечної програми, за якою видано кредит, і від регіону);? процентною ставкою (порівняно з іншими кредитами процентна ставка по іпотеці більш низька);? забезпеченням кредиту
     Страхування
  2.   іпотечного страхування нерухомості неможливо іпотечне житлове кредитування. Це є обов'язковою умовою угоди. Зазвичай страховий внесок є певним відсотком від суми кредиту. У міру зменшення заборгованості знижуються і регулярні виплати. Різні види ризиків під час операцій на іпотечному ринку відчувають на собі всі учасники угоди з
     Уряд
  3.   іпотечного кредитування. Також воно займається формуванням правової бази для більш надійного функціонування системи кредитування. Уряд повинен забезпечити соціальний захист позичальника і кредитора. Проведення податкової політики також входить у функції уряду по відношенню до інших суб'єктів
     Інвестор
  4.   іпотечними кредитами і емітуються кредиторами. Більшість банків налаштоване проти того, щоб іпотечна квартира здавалася в оренду. Один із співробітників банку, що надає іпотечний кредит, говорить про оренду такої квартири наступне: «Ми проти здачі в оренду квартири, яка є заставою по іпотеці з метою погашення платежів по кредиту. Іпотечний кредит дається на невідкладні потреби.
     ЗМІСТ
  5.   кредитування як спосіб фінансування інвестиційних проектів 115 Лізинг як спосіб середньострокового фінансування інвестицій 121 Іпотечне кредитування як спосіб довгострокового фінансування інвестицій 133 Глава 8. ІНВЕСТИЦІЙНІ РИЗИКИ 145 Поняття ризику і невизначеності 145 Види інвестиційних ризиків 147 Якісні та кількісні методи аналізу ризику 149 Управління інвестиційними
     Умови кредитування
  6.   іпотечного кредиту характеризуються такими необхідними умовами: термін кредитування і відсоткова ставка. Сума кредиту є певним відсотком від вартості нерухомості. Залишилося частина суми становить початковий внесок. На момент отримання іпотечного кредиту ця частина вартості житла вже повинна бути на руках у позичальника. Тільки в цьому випадку видається іпотечний
     Ануїтетні платежі
  7.   іпотечні калькулятори, які по введених параметрах розраховують це значення. Самостійно розрахувати аннуїтетниє платежі можна за формулою: де Pn - щомісячний платіж по кредиту; M - розмір іпотечного кредиту; n - загальна кількість платежів по кредиту (місяців); r - процентна ставка по кредиту за період платежу (місяць). Диференційовані платежі Диференційовані платежі - щомісячне
     Іпотечний договір
  8.   іпотечного договору обов'язково повинні враховуватися загальні правила Цивільного кодексу РФ про укладення договорів, а також положення Федерального закону «Про іпотеку». «Низькі доходи населення і високі процентні ставки на фінансових ринках, нерозвинений ринок житла і величезні ціни на будівництво - це далеко не повний перелік проблем, які можна і потрібно вирішувати за допомогою механізмів іпотеки»
     Банківські операції
  9.   іпотечного банку-кредитора. У цьому випадку кожен переклад також оплачується позичальником за тарифами банку-кредитора. Багато позичальників згодом шкодують про необдумане виборі певного іпотечного банку. Тарифна ставка деяких з них дуже висока і є сенс, перш ніж підписувати договір, уважно прорахувати всі майбутні додаткові витрати. Це багато в чому вплине на остаточний
     Оцінка іпотечного житла
  10.   іпотечного житла. Саме виходячи з оціночної вартості нерухомості, багато банків визначають максимальний розмір майбутнього кредиту. Оціночна вартість житла повинна бути підтверджена відповідним сертифікатом. Позичальник не має права вибирати оцінювача, його призначає тільки банк. Зазвичай кожен банк постійно співпрацює з одними і тими ж оцінювачами, в яких повністю впевнений. Послуги оцінювача
     1.3. Наведена вартість грошового потоку
  11.   іпотечний кредит в розмірі 100 ТОВ дол За умовами іпотечного кредитування щомісячні платежі позичальника повинні бути однаковими. Річна процентна ставка, необхідна банком, дорівнює 12%. Яка величина щомісячного платежу позичальника? Величина щомісячного платежу позичальника визначається з умови, що при-веденная вартість потоку платежів позичальника повинна скласти 100 ТОВ дол Отже, 100 000
     Іпотечні ставки
  12.   іпотечної програми вирішальним фактором є іпотечні ставки. В даний час іпотечні ставки становлять 10,5-18% за кредитами в рублях і 9-14% по кредитах у валюті. Такі високі іпотечні ставки неминуче приведуть до досить істотної переплати за придбану нерухомість. Кінцева сума, яку позичальник повинен виплатити за квартиру, в кілька разів перевищує реальну вартість житла.
     Оформлення іпотеки
  13.   іпотечний кредит найчастіше використовують для вирішення житлових проблем. Найпоширеніший варіант - це покупка квартири в кредит. Як вже було сказано, однією з функцій банків є видача іпотечних кредитів. При цьому кожен банк самостійно визначає умови кредитування (природно, не виходячи за рамки вимог держави). Оформлення іпотечного кредиту - складна процедура,
     Список літератури
  14.   іпотечному кредитуванні: Навчальний посібник. - СПб.: Изд-во СПбГУЕФ, 2001. - 165 с. Кірсанов К. А., Малявіна А. В., Попов С. А. Інвестиції та антикризове управління. Навчальний посібник,. - М.: МАЕП; «Калі-та», 2000. - С.184. Клейнер Г. Б. Ризики промислових підприємств / / Російський економічний журнал. - 1994. - № 5-6. - С.85-92. Клейнер Г. Б., Тамбовцев В. Л., Качалов Р. М. Підприємство в
     Поручитель
  15.   іпотечного кредиту перед іпотечним банком в тому випадку, якщо позичальник не зможе або відмовиться їх дотримуватися. Останнім часом банки стали рідше вимагати від позичальника наявності одного або декількох поручителів. Чималу роль у цьому відіграла і конкуренція між ними. Зазвичай від того, чи є у позичальника поручитель, залежить відсоток іпотечного кредиту. Як правило, при наявності поручителів він трохи нижче.
     9.7. Фінансування інвестицій в нерухомість
  16.   іпотечного контракту формує основу для оцінки ефективності інвестицій в приносить дохід недвижи-тість з двох причин. Суми та час отримання доходів по більшості іпотек зазвичай можна передбачити з вищою точністю, ніж у випадку інвестування в нерухомість власного капіталу. Ціни на іпотечні заставні добре відомі на розвинених фінансових ринках, на відміну від умов
     Страхування об'єкта застави
  17.   іпотечного кредиту є страхування квартири, яка і є об'єктом іпотеки. Страховим випадком є ??при страхуванні іпотечної квартири: вибух газу, грабіж, крадіжка, розбій, пожежа, пошкодження водою, стихійне лихо, умисне знищення іншими особами та інші непередбачені події. Свою думку про ринок «заміської» іпотеки висловив перший заступник голови правління КБ
    ипотечного кредита является страхование квартиры, которая и является объектом ипотеки. Страховым случаем является при страховании ипотечной квартиры: взрыв газа, грабеж, кража, разбой, пожар, повреждение водой, стихийное бедствие, умышленное уничтожение другими лицами и другие непредвиденные события. Свое мнение о рынке «загородной» ипотеки высказал первый заместитель председателя правления КБ

bibyurecon.ml
енциклопедія  пікантні  перлова  кавово-вершковий  риба